長屋とは？ 間取りやリノベーション後の使い方など
近年、古い建物をリノベーションして活用することが注目されています。都市部で古い住宅となると、長屋が思い浮かびます。しかし、古い建物なので住んだことだけでなく、中に入ったことすらさえない方も多いでしょう。しかし、古い建物が好きであれば、長屋での暮らしやリノベーションに興味がある方は多いと思います。今回の記事では長屋での暮らしやリノベーションのポイントについてご紹介します。
長屋とは、昔よくあった共同住宅。読み方は「ながや」です。
長屋（ながや）とは、日本の伝統的な住宅形態の一つで、2つ以上の住戸が連なった共同住宅です。1つの建物の中で各住戸が縦横に連なり、壁または床（天井）を共有しています。写真の長屋は当社にて営繕に入らせてもらっている大阪市内で昭和9年に新築された長屋です。現在も賃貸物件として貸し出されています。
長屋の歴史
長屋の始まりは平安時代だと言われており、古くから庶民の暮らしを支えてきました。江戸時代以降、都市の形成と、人口の大量流入に伴いたくさんの長屋が建設されました。
その特徴としては、名前の通り「長い」ことです。長屋は複数の住戸が壁を共有しながら連なっているため、建物全体が水平方向に長いことが特徴的です。また、各住戸も奥行き方向に「長く」なっています。
これは道路や路地に対して狭い間口で住戸が並列するため、十分な住空間を確保するために必要な形だと考えられます。奥行き方向に長い空間を効率的に使う手法として「通り土間」があります。玄関から通り土間を通って裏庭への動線を確保することで、当時の家事を効率的なものにしていました。
現代の共同住宅との大きな違いは、共有部がないことです。マンションなどの集合住宅ではエントランスや階段、ろうかなど、そこに住んでいる人たち全員で使う空間があります。しかし長屋は建物にそれぞれの玄関が独立して設けられ、上の階への階段も住戸内にあります。そのため同じ長屋に住んでいる人と同じ空間を共有することはありません。
「共有部がない」と聞くと隣人との交流がないように感じられますが、そうではありません。長屋は同じ道沿いに各住戸の玄関が並んでいるため、日常的に近隣の住人と顔を合わせる機会があります。また長屋は道路から路地を引いて建てられることがあり、この路地が住人の共有庭のように使われることがあります。
江戸時代の大阪長屋を体験できる場所として、大阪市北区天神橋6丁目の「大阪くらしの今昔館」があります。こちらは「住まい」をテーマとした日本初の博物館として大阪の過去の住宅を中心に色々なものが展示されています。そのうちワンフロアーすべてで江戸時代の大坂（あえての江戸時代表記です）の町並みを原寸大に再現しています。実際に中にもはいれますのでぜひご興味あれば見学にいってみてください。
大阪の長屋の特徴
さて、長屋は時代と共に少しずつ変化しながら現代まで残ってきました。その長い歴史の中で日本は都を京都から江戸（東京）に移しました。そのため長屋も関西と関東で別の発展をとげてきました。
ここでは、関西、特に大阪での長屋の発展と大阪の長屋の特徴についてご紹介します。
大阪の長屋とは明治時代以降に建設された長屋を指しています。大阪市は大正から昭和にかけて都市として発展しました。人口が急速に増加し、世界第6位の都市となりました。そのため当時の長屋は、門構えや塀があしらわれた邸宅風のものや、洋館の応接間が設けられた和洋折衷のものなど多様な形態へと発展していました。
初めに、構造的な特徴としては二階建てが多く、長屋1棟あたり4戸が並ぶ4軒長屋が主流でした。またその規模は、敷地が平均11.4坪、住宅面積が平均16.3畳でした（二階建てなので床面積が増えます）。
外観は和風と洋風に分けられます。和風長屋は真壁仕上げなど伝統的な建て方で、広い範囲に多く建設されており、洋風長屋は欧米の影響を受けた大壁仕上げによる建て方で、限られた地域に建設されました。
間取りは、通路型・台所型・店舗型の3つのタイプが多くみられました。
通路型は玄関から裏庭までの間に半間ほどの土間空間を設け、そこから各部屋に出入りする伝統的な間取りで、明治から大正にかけて多くみられました。
台所型は玄関の脇に土間仕上げの台所が設けられたタイプで、玄関間を介して各部屋に出入りしていました。この間取りは大阪市の広い範囲でみられました。
店舗型は奥行きの半分ほどを土間空間にしたタイプで、多くの場合通り庭も設けられました。
その他にも、母屋から台所と洋室を突出させたものや、離れのあるものなど、欧米の影響などを受けながら時代と共にその間取りも発展していきました。
おすすめのリノベーションの間取り
これまで紹介してきたように、長屋には長い歴史の中で築き上げられた文化や伝統を感じることができます。そんな長屋を現代でも過ごしやすく、さらに暮らしを豊かにするリノベーションの手法をいくつかご紹介します。
庭があれば積極的に利用する
先述した通り長屋は奥行き方向に長いため、光を取りにくいのが課題のひとつです。しかし庭を効果的に利用することで解消することができます。日本の伝統的な住宅形態は採光の問題を解決する手段として、古くから庭を取り入れていきました。
その方法は、前庭・中庭・裏庭や坪庭など小さな庭を複数配置することです。庭は配置によって、光を直接取り入れたり、間接的に取り入れたりすることができます。前者は光だけでなく太陽の光から熱を取り入れることもできるため、室内のエネルギー消費を抑えることができます。また庭に植栽を設けることで、植物による温熱効果を得ることができ、住宅全体の温度上昇を抑えることもできます。
さらに庭を設けることのメリットは光や温熱環境の面だけではありません。
長屋には伝統的なものが好き、自然な雰囲気の中で暮らしたいと考えている人が多くいます。そのため庭を持つことで近隣住民との交流のきっかけになることもあります。前庭はこれに最適です。庭の手入れをしている時、休みの日にゆったりしている時など、近隣住民を見かける機会が多くなり、自然と会話が生まれるかもしれません。
もっとプライベートに庭を利用したいという人には裏庭をおすすめします。裏庭は前庭と違って道路や路地に面していないため、他の人の目を気にする必要がありません。自分だけの庭を作って、自分だけの時間を過ごすことができます。
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土間を広くして利用する
長屋には土間を設けることが一般的でしたが、時代の流れや生活様式の変化に伴い徐々に床間へと変化していきました。しかし近年は再び土間を住宅に取り入れる例が増えています。土間のメリットの1つは伝統的な印象を強めることができる点です。床間を土間に変えるだけでも全体の印象が大きく変化し、一気に伝統的な雰囲気を感じられる空間となります。
土間には機能面でのメリットもあります。それは室内と屋外をまたぐ空間であることです。これにより空間の使い方が広がります。例えば土間を趣味の作業をする空間とします。土間は丈夫で掃除が簡単であるため、最近はやりのDIYやレジャー用品の保管など室内ではできないことが可能になります。
また日本人は古くから家の中に入る際には靴を脱ぐという習慣があるため、土足である土間空間は住宅の中でも比較的パブリックな印象を与えることができます。そのため土間を近所の方との交流スペースとして利用することができます。カフェのように非日常的な第二のリビング空間とすることもできます。
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2軒をひとつにする、2コ1（ニコイチ）やシェアハウス
長屋はその規模から1つの住戸に住むのは2人がちょうど良いと思われます。しかし1人暮らしをしたい方や家族で暮らしたい方も多いと思います。そんな時は2コ1やシェアハウスを活用することで希望を実現できるかもしれません。
一人暮らしを考えている場合、もちろんそのまま１軒を一人で住むことも可能です。しかし学生の方や家賃を抑えたい方にはシェアハウスをおすすめします。長屋の多くは二階建てであるため階ごとにそれぞれの部屋を設ければ同居人同士のプライベートとパブリックの住み分けが行いやすいと思います。
家族で暮らすことを考えている場合は、2コ1（ニコイチ）をおすすめします。２コ1とは複数戸が連なっている長屋のうちの２軒分を1つの住戸としてリノベーションする方法です。
２コ1にすることで多くの場合寝室を4つ設けることができるため、家族で暮らすのにも十分な広さを確保できます。また、元々２つあった住戸を１つにするため一軒家とは少し違った間取りを楽しむことができます。広さを十分に確保できるため吹き抜けを設けて開放的な空間を作ることも可能になります。
職住一体で便利に。またはコワーキング、オープンスペース
前項では1つの長屋に複数人で「暮らす」ことについてご紹介しましたが、最近では暮らしと「働く」を近づける例も増えてきています。例えば、二階建て長屋の場合は１階を、平屋型長屋の場合は道路に近い空間を事務所などのワーキングスペースとする事例があります。
コロナ禍を経て、リモートワークや職住一体といった働き方が普及した現代の暮らしにぴったりだと思います。またこれらの空間を「働く」ではなく「集まる」ことに利用する例も増加傾向にあります。住宅の一部をオープンスペースとして開放することで、地域の交流の場を提供するだけでなく、長屋の良さや暮らしを発信したいと考えている方が多くいます。
このように暮らしの中に外部との関りを引き込むことで、交流を生むだけでなく、暮らしやすいまちづくりにつながると思います。
長屋の賃貸の相場
ここまでは長屋の歴史やリノベ後の使い方などを説明してきました。
実際に古民家などをお持ちでない場合、古い建物の雰囲気がすきでそのような家に住みたいと思っても、仮に購入してその良し悪しを体験してみるのはかなりハードルが高いです。寒さや隙間風、間取りなど現在の暮らし方や建物のあり方などを基準として、創建当初を考えていません。理想と現実をしるためにも、まずは賃貸の古民家で暮らし始めることを検討されてもいいのではと思います。
その点、長屋は築年数が古いものが多いので、賃貸市場に出ている一般的な一戸建てやマンションに比べて、賃貸価格がリーズナブルであることが多いです。
一般的に、賃貸の相場は立地や築年数など様々な要因によって変動します。その中で、コンパクトな間取り の賃料は安くなる傾向にあります。しかし、築年数の古い長屋は、リノベーション物件で間取りが広くても、その古さから賃借人さんの人気が高まりにくいので賃料が抑えて設定されている場合もあります。
実際に長屋の賃貸賃貸価格の例をご紹介してみます。
- 大阪市住吉区の例（リノベ済）
- 駅から徒歩7分～10分、最寄り駅複数
- 平屋建て2DK
- 家賃7万5千円
- 大阪市北区の例（リノベ済）
- 駅から徒歩15分
- 二階建て3DK
- 家賃15万円
同じような条件で部屋を借りる場合、1つ目の事例は相場とほぼ同じです。2つめの事例は、その周辺相場は25万円程度となっており、相場より家賃を抑えられています。また長屋の多くは二階建てのため、複数人でシェアができれば、さらに一人あたりの負担金額を抑えることも可能です。実際に長屋に住んでいる若い方はパートナーとの同棲やシェアハウスなど複数人で住まれていることが多いです。
まとめ
長屋は、伝統的な日本の住宅形態や古い街並みなどに愛着を感じていらっしゃる場合、理想の住まいを実現するための方法の一つです。
一つ一つの住居区画をみると比較的コンパクトな物が多く、賃貸物件としてリノベする場合も費用を抑えながらその魅力を引き出すことが可能です。
木造住宅なので、デザインやレイアウトの自由度が高く、古い建物が好きだけど賃貸だとなかなかなくて、、、、という少ないながらもこのような物件を熱心に探していらっしゃる借り手さんは一定数いらっしゃいます。昨今の古民家再生ブームも落ち着き、それらが社会的にも一般的に定着してきているためか、きれいな長屋であれば賃料高くてもという住まい手さんも増えています。
建て替えと比較した場合でも経済的な利点もあるため、長屋のリノベーションに興味を持っている方はぜひ参考にしてください。
(写真：多田ユウコ）
