古民家再生リフォームやリノベーション、なんで高い工事費になりがちなのか

2020-01-14

2020-02-28

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小原響

　

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小原響

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こんにちは、輝建設のコハラです。

今日は、どうして古民家再生リフォーム工事、高くなりやすいのかを説明します。高くならないようにどうするのかもあわせて考えてみました。

うちの会社は大がかりな古民家再生工事を年に2〜3棟行っています。（それ以外は新築工事）。これまでに大規模な工事、小規模な工事を合わせると100軒以上の古民家に関わっていると思います。大阪近郊に会社があるので古民家再生リフォームのお客さんは・もともと農家（いまは兼業農家）というかたが非常に多いです。このタイプお客さんの古民家は大きいです。どんなに小さくても建築面積が100m2ぐらいです。古民家って今の新築に比べると大きい！！

古民家と新築だと畳の大きさがちがいます＝１坪の大きさがちがう！

古民家って今の新築に比べると大きい！！って、、、、その話を深掘りする前に、ちなみに一坪の大きさが古民家といまの建物では違います。

関西の古民家は本間（ほんげん）と言われる規格なので畳一枚の大きさが1910mm*955mmとなります。いまの新築は尺モジュール1820mm*910mm。面積が本間の一坪は3.65m2尺モジュールは3.3m2です。

同じ１坪という話をしていても古民家の方が10%も広いんです！　驚愕の事実！（っていうほどでもありませんが。。。）

なんで、古民家再生工事を打ち合わせしている工務店さんや、設計事務所さんが「坪あたりいくらですねー」とかいうてるときに、それって「尺モジュールですか？本間（ほんげん）ですか？？？」と聞いてみてください。以前になにかで今の新築のモジュールの工事なんかの単価が頭に入っていると、、、、なんか高いなーと思うことがあるときがあります。

古民家の工事に慣れていない会社さんとかだと、見積もり出して契約してさあというところで「モジュール間違っていましたー」みたいなことになってお金足りません。。。。という話になる可能性もあるので、モジュールチェックを忘れずに〜！

いまの新築よりも広い上に一坪が10パーセントも広い！ややこしくなりそうでしたら、平米単価で考えれば間違いが起きにくいです。材料が10パーセント多く、作業手間も簡単にいうと10パーセント増えるということになります。また、ベニヤ板やもろもろも尺モジュールのものでなく、M版といわれる面積比よりも割高な感じの建材を使わなければいけなるのも費用がかさむ原因にもなっています。

大きな古民家のを全面リフォームすると、、、、、床面積が、、、、大きいので費用が高い傾向に

さて閑話休題。冒頭に古民家大きい、大きいと書きましたが床面積が大きいと平米あたりの工事単価を抑えても総額がまあまあな金額になります。延床面積で180m3の古民家を平米あたり5万円程度（坪あたり18万）の小工事としても900万円に！(税金入れると990万円に。。。)　まあ、なにを持って小工事とするかはさておいて、いわゆる新築でなんとなく皆さんがいっている、30坪程度の家（尺モジュールで99平米）ですと、495万円（税別）。約半額の工事費に収まります。

さて、古民家ですが、積年の傷みや使いにくさをここぞとばかりに刷新しようと考えると、、、、、

屋根瓦やりかえて、

こけている構造をある程度起こして、

腐っている柱を根接ぎして、

間取りを変えて、

床組をやり変えて、

耐震改修工事をして、

床は無垢材の下に断熱材入れて、

水回りいじって、

木製建具直したり、

サッシに入れ替えたりして、、、

めっちゃ、工事が増えます（汗）。

フルリノベーションで仮に平米あたり25万円（坪あたりでざくっと90万円）として4500万円の工事費になります。これが少し小ぶりの古民家なら床面積108m2程度（30坪）の小さいな古民家だと（なかなかないですが）2700万円程度になります。

建売住宅や、大量生産のハウスメーカーさんなどに比べれば、現場での手仕事がまだまだのこる古民家再生工事ですが、私はその工事の総額が高止まりしがちなのは坪単価よりも古民家再生リフォームが高いのは家が大きいというのが一番大きな理由だと思っています。

いろいろと、工事エリアで工事内容に濃淡をつけたりします。たとえば、内装工事であれば、する場所としない場所を明確に分けておくこともできますが、屋根工事など一度に全部することが多いのでなかなか減額案も見つけにくいです。

まとめ！

中古住宅物件の古民家や町家を購入前の注意点！　リフォームやリノベーションをする前に知っておきたいこと！